la bataille de l’assurance emprunteur ne fait que commencer

Au terme d’une bataille épique, la réforme de l’assurance emprunteur, obligatoire lors de la underscription d’un credit immobilier, a finalement été definitivement voté judi dernier au Parlement. The law will enter into force on June 1, 2022 for all real estate loan offers and the following September 1 for all loan offers.

Au départ, the main measure of the reform, covers the possibility of resiliency, at all times, the son of the insurance emprunteur pour underwriting a new contract. Aujourd’hui, seule une resiliation annuelle, à la date d’anniversaire du contrat, is possible. This option has been a strong demand for courts in real estate credit or insurance, but also for certain insurers and insurers, and consumer associations, which challenge the quasi-monopoly of bancassures on this very profitable segment of insurance.

De fait, les banques ont toujours profité de leur ascendant sur l’emprunteur lors de l’octroi du credit immobilier pour “impose” leur propre contrat d’assurance. The result, they always represent 87% of the premium courses (in 2020) but, se défende-elles, the landscape is well open à la concurrence, when 40% of the new collection now goes to the “alternative” insurers.

Finally, la séquence n’a pas été très favorable aux banques, accusées de défendre leur pré carré. L’argument d’une remise en question de la mutualisation des risques par un eclatement de l’offre, et ce, au detriment d’une majorité d’assurés, a vite été balayé par les promesses de concurrence, de baisse des prix et de gain de pouvoir d’achat.

Le big bang du questionnaire

Mais le big bang de la réforme n’est pas venu de là où on l’attendait. Par un des secrets du débat parlementaire, les senators de l’opposition ont ressorti une vieille promesse du candidate Macron in 2017, celle de la suppression du questionnaire de santé.

The law now prohibits insurers from submitting a health questionnaire and passing a medical examination, if necessary. The measure is however limited to a real estate loan of less than 200,000 euros (400,000 euros for a couple) and which reaches maturity before the borrower’s 60th birthday. Cette disposition, qui ravit les associations de malades, a pris de court les assureurs et les bancassureurs.

According to courtier VousFinancer, 52% of the files granted in 2021 concerned loans of less than 200,000 euros. Le montant moyen des crédits tombe même à 173,000 euro pour les primo-accédants whose average age is 33 years.

Personne, en réalité, nu sattendait cette suppression du questionnaire, even le Crédit Mutuel Alliance fédérale avait deja pris l’initiative, au nom de son nouveau statut « d’entreprise à mission », de renuncer, sous conditions, à ce questionnaire for ses clients les plus fidèles.

Chez les assureurs, c’est l’incompréhension face à un texte qui’leur interdit, selon eux, d’apprecier le risc. The Fédération bancaire française (FBF) was surprised by this initiative of the Parliament, which « I completely rebut les cartes ». “Il va falloir rebâtir un dispositif qui permette de opene le plus largemente possible risk”nous a confié, dans un entretien, Maya Atig, general director of FBF.

A priority: avoid abuse

Au siège de la fédération de France Assureurs – qui regroupe tous les assureurs et bancassureurs -, qui s’est finalement trouvée en porte-à-faux durant tout le débat parlementaire face aux intérêts contradictoryoires de ses adhérents, on prend acte “de cette volonté de solidarité vis-à-vis des personnes malades sau qui ont été malades”.

Désormais, la bataille devrait changer de terrain pour celui de la lutte contre les éventuals abus que poat entraîner la loi et la necessité de mettre en place des garde-fous. But it will not be easy to communicate sur des subjects par nature douloureux, qui touchent l’humain. Mais comment éviter qu’une personne, se sachant condamnée, ne souscrive un credit immobilier au profit de ses proches?

However, he will have to check well that it is a single real estate loan par assured and not several different aupres d’établissements. Another aspect also raises the concern of insurers, that of the law’s implementation deadlines, given the need to remittre à plat toute documentation et les clauses des contrats.

Uncertainties sur le prix

There remains the question – central – of the real impact that this reform will have on the coût de l’assurance emprunteur. Les avis sont, pour le moins, tranchés. Pour France Assureurs, pas de doute, la loi “it has a très important impact on the prices for the majority of insured”.

An assurer nous confie même que, pour certains assureds, le coût pourrait doubler, voire plus. A flawed questionnaire, insurers can be held in the effect of global growth of the first categories of people, especially older people, to face risks that would not really be identified.

According to an insurer, the Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) should intervene in the question or the name of the solvabilité des assureurs face à un risque inconnu: «La concurrence could ainsi displace beaucoup d’assurés vers une of compétitive sans que l’assureur ait une fine connaissance du risc et les moyens de se protect. Il porrait alors se retrouver avec une clientèle d’assurés qui ont plus de risque de maladie que la moyenne de la population », point it out.

Pour autant, le gouvernement estimates that les économies generées par with the reform maybe in the osciller between 3,500 and 4,500 euros for the duration of the loan. Pour l’APCADE, an association that brings together mutual insurers, courtiers and general agents, “Les consumers could also earn between 5,000 and 15,000 euros per l’ensemble du prêt”.

Usury rate and rules often 35%

According to Pascale Sciacalugua, deputy director of the Crédit Coopératif network: “Le cost de l’assurance emprunteur sera mutualisé for all customers. A voir si, lors de la mise en place effective de ses mesures, l’augmentation du prix de la cotisation individuelle sera ou non indolore pour l’emprunteur. In effect, they “risk” like insurers l’appréhendent, reste identique mais il sera acum mutualisé”.

Reste that le danger is bien qu’une hausse important du prix de l’assurance pour certain assureds risk de les exclure de facto du marché du credit immobilier. Le cost de l’assurance is in effect integrated into the calculation of the global rate, which must not exceed the wear rate, currently 2.56% to 2.67%, depending on the length of time.

It is also taken into account, relève Sandrine Allonier, VousFinancer director of studies, in the calculation of the final rate: “C’est un enjeu pour l’emprunteur car l’assurance peut représenter jusqu’à 2 points d’indettement et faire basculer un dossier au-delà des 35% d’indettement (limite impossee par la regulation, ed)”.

Les gagnants de la réforme

Du côté des assureurs, les gagnants could be les assureurs mutualistes, qui comptent bien rattraper leur retard sur ce marché. C’est le cas également des grands courtiers de credit immobiliers, que voient dans l’assurance emprunteur un ax de diversification. Enfin, les néo-assureurs comptent bien en tirer avantage pour pour suisseur leur offensive.

L’assurtech Luko, for example, which s’est fait une place sur le marché de l’assurance habitation, s’est fixe comme priority in 2022 l’assurance emprunteur sur le marché français. Mais, faute de questionnaire de santé, ces nouveaux assureurs durch se monter prudent pour ne pas voir exploser leur ratio « sinistres sur primes ». Il n’est donc pas certain que la bataille se fasse sur les prix, mais préut sur la fluidité du parcours client.

Finally, les bancassureurs en will pas si mal placés in the competition qui s’annonce. In effect, they count on their large stock of contracts to mutualize more for new entrants and play on competitive rates.

Une seule certitude: le grand gagnant de la réforme sera l’emprunteur jeune, cadre, urbain, préutut primo-accédant, ou alors l’emprunteur plus agê et relatively aisé, who has a sufficiently important personal contribution pour se content d’ a price lower than 200,000 euros. Finally, les personnes à la santé fragile could finally benefit from medical selection. Mais les banques auront sans doute les moyens de contourner l’absence de questionnaire par l’analyse de la data bancaire.

The Comité consultatif du sector financier (CCSF) will come back to measure the impact of this law no later than two years after its implementation, soit à la rentée 2024.